当前房价到底有没有见底？无论你是计划买房还是准备卖房，都值得认真理清其中的逻辑。不管身处哪个城市，要判断当地房价是否触底，首先需要理解一个核心经济学原理：当前的房价是如何形成的。
比如你所在城市的房价当前是8000元/平方米，为什么不是6000元或10000元？是什么因素将价格稳定在这个水平？需要明确的是，在市场经济环境下，房价无法通过人为规定确定。过往多地曾尝试干预定价，但均未成功，因此仍需借助新古典经济学的供需理论来分析。
用供需曲线图分析，纵轴代表价格，从6000元/平方米、8000元/平方米到10000元/平方米，数值越高代表房价越贵；横轴代表房屋数量，从1万套、2万套到3万套，数值越靠右代表房屋供应量越大。图中的供给曲线反映的是，房价越高，愿意出售的房屋数量越多；需求曲线则表明，房价越低，愿意购买的人群数量越多。
在正常市场环境下，当房价处于8000元/平方米时，市场能达到供需平衡状态——愿意出售的房屋数量为2万套，愿意购买的数量也恰好是2万套。
若房价高于这个平衡点，比如涨到10000元/平方米，愿意购买的数量会减少至1万套，而愿意出售的数量会增加到3万套，此时市场会出现房源过剩，价格随之回落；若房价低于平衡点，比如降至6000元/平方米，愿意出售的数量会减少至1万套，愿意购买的数量则增加到3万套，市场出现房源短缺，价格会逐步回升，最终回归8000元/平方米的平衡价位，这就是供需关系决定市场价格的核心原理。
但当前房地产市场的供给曲线已发生变化。在当前8000元/平方米的价格下，潜在可出售房源并非2万套，而是3万套，只是这部分额外的房源未能进入市场流通。并非业主不愿意在这个价格出售，而是受客观条件限制无法出售。
很多人难以理解“卖房难”的逻辑，毕竟过往有“买房三年穷，卖房三年富”的说法，但这一认知已不符合当前市场实际。过往购房者大多采用三成首付按揭购房，以一套100万元的房屋为例，购房者自行支付30万元首付，向银行贷款70万元。若当地房价下跌，房屋总价缩水后，可能出现房屋市值低于剩余贷款额的情况。
此时业主若要出售房屋，需要补足市值与剩余贷款的差额才能完成交易，不少业主因无法筹集这部分资金，导致房源无法进入市场。对这部分业主而言，持续偿还按揭贷款，比一次性筹集资金补足差额更易承受。
可能有人会疑问，业主多年偿还房贷，为何剩余贷款仍较多？这是因为90%以上的房贷采用等额本息还款方式，这种方式在还款初期，偿还的利息占比极高，本金偿还部分极少，因此在房价波动时，剩余贷款额仍会保持较高水平。同样的原因，部分断供房源也未能进入市场。
过往，业主断供后，银行会通过法拍方式处置房屋，让房源重新流入市场，但当前银行较少采取这一方式。主要原因是，法拍房普遍存在折价成交的情况，即使完成拍卖，也难以覆盖全部贷款，会直接导致银行账面亏损。
数据显示，当年1-11月，全国法拍房平均折价率为74%左右，即一套估价100万元的房屋，通过法拍通常只能成交74万余元。若不进行法拍，银行抵押品的账面价值仍按100万元核算；一旦启动法拍，亏损会直接体现在账面上，因此多数断供房源也未进入市场流通。
这种情况导致房地产市场形成了部分沉淀房源。这部分沉淀房源的消化主要有两种可能：
一是房价上涨，使业主无需补足差额即可出售，从而消化沉淀房源，但这种可能性较小。
当前市场需求增长乏力，能维持现有需求规模已属不易，而沉淀房源进入市场会增加供给，在需求不增长的前提下，房价上涨缺乏支撑。
二是沉淀房源的限制条件解除，业主主动选择补足差额完成交易，这种情况通常出现在业主判断持续持有房屋的损失大于补足差额的成本时。从市场整体走势来看，未来房价将保持平稳运行，不会出现大幅波动，市场发展会逐步向好。
对于想要通过经济学知识自主分析房价走势的人，建议持续关注相关内容。市场信息繁杂，任何观点都需要理性甄别，唯有建立自己的分析逻辑，才能做出更贴合自身需求的判断。掌握供需理论这一基础工具，就能更清晰地看懂当地房价的运行逻辑，无论是买房还是卖房，都能做出更理性的决策。
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